А у вас когда ремонт?

Поговорим о капремонте. Учитывая состояние жилого фонда, тема более чем актуальна. И не волнует она рядовых граждан ровно до тех пор, пока крыша не протечет или балкон не рухнет.
С 2014 года проведение капремонта возложенао на регионы. Программа осуществляется за счет взносов населения и, по возможности, при поддержке бюджетов разных уровней. В нашей области вопросом капремонта занимается Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Тверской области – региональный оператор. Региональная программа капремонта рассчитана на 30 лет, с 2014 по 2043 годы.
Насколько успешно она реализуется на территории Бологовского района? С каким трудностями приходится сталкиваться собственникам помещений, управляющим организациям и администрации района?

Что имеем?
Сначала немного статистики. По информации, предоставленной администрацией МО «Бологовскимй район», за указанные 30 лет в Бологовском районе планируется отремонтировать 515 многоквартирных домов (далее МКД). Из 11 поселений района активность в данном вопросе проявляет лишь г. Бологое да Валдайское с/п. И это при условии, что лишь в двух поселениях из 11 отсутствуют МКД для включения в долгосрочную региональную программу (Куженкинское г/п и Рютинское с/п).
Остальные поселения не выходили на администрацию района с вопросом о капремонте. Почему? Однозначного ответа нет. Возможно, мало средств собирают по этой статье, а это, в свою очередь, может быть связано с недоверием населения к программе: деньги отдай сейчас, а когда ремонт случится, неизвестно. Возможно, нет заинтересованности у самих поселений в поиске источников софинансирования, или активных собственников жилья мало. Трудно сказать. Но так или иначе краткосрочные планы на 2015-2016 годы не удалось сформировать в семи сельских поселениях: Березайском, Гузятинском, Выползовском, Кафтинском, Березорядском, Кемецком и Куженкинском.
Поэтому, обсуждая далее тему, будем говорить в основном применительно к городу Бологое.
Программа постепенно набирает обороты. Если по краткосрочному плану кап-ремонта 2015-2016 годов отремонтировано 4 дома в Бологое, то в программу 2016-2017 годов включено уже 16 МКД (14 - в г. Бологое и 2 - в Валдайском с/п).
До конца текущего года должен быть сформирован и утвержден региональный план капремонта на 2017-2019 годы. (Прежде он составлялся на два года, теперь - на три).
Планируемая собираемость взносов с населения г. Бологое в ближайшие три года на капитальный ремонт общего имущества МКД - около 50 млн. руб.: в 2017 году - 16,7 млн. руб., в 2018 и 2019 годах - по 16,6 млн. руб. в год. Из заявленных на 2017-2019 годы 56 МКД г. Бологое, по предварительным укрупненным сметным расчетам по видам работ, средств, собранных Фондом капремонта, достаточно для проведения проектных и ремонтных работ, а также контроля их качества примерно на 25 МКД.

О сроках ремонта…
По краткосрочному плану капремонта 2016-2017 годов отремонтировано 2 МКД в Валдайском с/п. У всех 14 домов, запланированных к ремонту в 2016-17 годах в Бологое, - проблемы с кровлей, и отремонтировать их должны были в 4 квартале текущего года, но по ряду причин работы перенесены на 2017-й. Только со второго захода определилась организация на разработку проекта ремонта домов. Дольше положенного согласовывали проекты управляющих организаций с проектировщиком (ООО «ПромГражданПроект»), только в середине ноября (!) определился подрядчик работ (ООО «Твой Дом») и организация, контролирующая качество строительства - ООО «НеоСтрой». А тут и снег подоспел.
Западный микрорайон, дом 5 - один из этих 14 домов. Ирина Охрименко, председатель ТСЖ «Микрорайон Западный, 5» рассказывает, как готовили дом к ремонту:
- Наш дом 2005 года постройки, двухэтажный, проект нестандартный (перепланировка здания детского сада), средства на капремонт отчисляем в «общий котел». Площадь крыши дома большая, а стоков всего два - воде уходить некуда, много протечек, латаем силами ТСЖ каждый год. Хотели эту проблему устранить - заявились в краткосрочную программу по капремонту.
Я подписала проект ремонта не сразу: наши замечания проектировщики учитывать не хотели, с третьего раза только проект согласовали. Также региональный Фонд капремонта настоял, чтоб использовали современные энергосберегающие материалы для ремонта.
Первоначальный проект не содержал никаких изменений и был полной копией строительной документации, которую мы и предоставили проектной организации (уклон не увеличен, теплоизоляция не предусмотрена вообще). Кроме этого, стоимость проекта была аж на 800 с лишним тысяч рублей меньше выделенных на ремонт нашего дома.
Когда разногласия утрясли, сроки сдвинулись: ООО «ПромГражданПроект» должен был сдать проект до 1 августа, а утвердили его только концом сентября. А дальше по цепочке.
Может, если бы на первый конкурс проектировщики вышли, сроки удалось бы выдержать, и мы успели бы отремонтироваться в этом году. В сентябре была такая надежда. Теперь переживаем, что у нас на крыше «бассейн» будет, если дождь или оттепель: очень высокий парапет, а перекрытие крыши - это уже потолок квартир 2-го этажа, нас может просто залить.

…и качестве
Еще один больной вопрос - контроль качества выполняемых работ. Согласно Положению о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, предметом строительного контроля является проверка выполнения работ на соответствие требованиям проектной документации (конструктивные особенности решения, объемы работ, материалы и прочее). Если проектной документации нет, ни о каком контроле говорить не приходится.
Приемку работ осуществляют четыре стороны: представители Фонда капремонта, Управления Государственной жилищной инспекции Тверской области, муниципального образования, собственников квартир МКД или управляющей компании по решению собственников в протоколе.
Конкретный пример с домом 4 по ул. Первомайской. У дома открыт спец-счет от регионального оператора. По нашим данным, договор со строительной организацией был заключен управляющей компанией без выполнения проектной документации (так решило собрание собственников дома, ввиду наличия собранных средств только на половину кровли). В данной ситуации перекладывать ответственность за качество строительства на других неправильно. Контролем качества строительства должна заниматься не администрация поселения, а специализированная организация.
Есть и другой пример, когда деньги людей, на капремонт отчисляемые, были использованы не по назначению. Речь о Дзержинского, 9. Несколько лет назад «Перекресток» рассказывал об «упавшем балконе» в этом доме. Вспомнили? Собственники провели экспертизу, сделали проект усиления балконов, запланировали сумму на проведение этих работ. Дом вошел в краткосрочную программу капремонта на 2015-й год. В декабре 15-го подрядчики сделали межпанельные стыки, вставили окна в подъездах… На этом, в основном, ремонт и закончился! Главные работы по усилению балконов и ремонту панелей с оголенной арматурой сделаны не были. Многочисленные жалобы жильцов в разные инстанции не помогли. Почему такую работу приняли, почему стороны подписали документы о приемке, непонятно. Между тем, большая часть балконов дома, непригодных для эксплуатации, продолжает эксплуатироваться жильцами.
Куда пожаловаться на плохо сделанный капремонт? Если капремонт проводился региональным оператором, значит, спрос за качество лежит на нем, как на компании-заказчике, которая должна тщательно подойти к отбору подрядчика и проконтролировать его работу. Тем более что на работы по капремонту есть гарантия до 5 лет.
Если деньги на капремонт копятся на спецсчете, надо жаловаться его владельцу - в управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК - в данном случае они является заказчиком работ и сами несут ответственность за качество капремонта.
Дабы впредь исключить недобросовестных подрядчиков, правительством РФ установлен порядок привлечения подрядных организаций для оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД. В каждом регионе формируется реестр квалифицированных подрядных организаций. Исполнителями проектных и ремонтных работ, а также контроля их качества могут быть только те организации, что имеют допуск (ранее лицензия) саморегулируемой организации на требующиеся работы по Тверской области. В г. Бологое таких организаций нет.
Видимо, в Бологое назрела необходимость создания своей службы контроля качества строительства. Это касается не только проведения капремонта (для профессиональной поддержки собственников жилья), но и программы переселения из аварийного и ветхого жилья, а также контроля строительства объектов юридическими и частными лицами.

Хотим ремонт раньше!
Что делать, если ваш дом по региональной программе запланирован к ремонту в следующем десятилетии, а жильцы понимают, что он необходим уже сейчас? Действовать! Законодательством предусмотрены критерии очередности проведения капремонта.
Необходимо собрать пакет документов по дому и убедить специальную комиссию в необходимости проведения скорейшего ремонта. Для определения необходимости проведения капремонта ранее сроков, установленных региональной программой, создается комиссия в составе представителей органов местного самоуправления, муниципального жилищного контроля, регионального оператора, управляющей компании и уполномоченного представителя собственников помещений.
Жильцы инициируют собрание собственников и формируют пакет документов. Решение должно быть принято не менее 2/3 голосов от общего числа собственников (площадь помещений голосующих собственников должна превышать 2/3 общей площади помещений собственников МКД). Перечень документов определен частью 5 статьи 189 ЖК РФ.
Для включения в краткосрочный план на 2016-17 годы так поступили два дома: Западный, 5 и Заозерный, 15. В результате они попали в краткосрочную программу.
Еще два дома, ул. Дружбы, 2 и ул. Октябрьская, 15, проявили инициативу войти в заявку на проведение капремонта в ближайшие три года (первоначально в списках управляющих компаний их не было). В данном случае управляющие компании помогли собственникам составить акты технического состояния домов, помогли с оформлением протоколов голосования и других документов.
О своем опыте вхождения в краткосрочную программу рассказывает Ирина Охрименко, председатель ТСЖ «Микрорайон Западный, 5»:
- Наш дом стоял в плане на 2040-й год. А у нас фасад обваливается и крыша «плывет». Сначала было собрание собственников о переносе сроков капремонта, долго решали, фасад или крышу делать, потом готовили пакет документов, он не маленький (все инструкции по вступлению в краткосрочную программу есть на сайте регионального Фонда). По каждому пункту протокола собрания есть голосование собственников, каждый собственник должен расписаться. Процедура, конечно, муторная. Мне было проще, потому что у нас ТСЖ, дом двухэтажный, маленький, я всех в лицо знаю, потому что народ подобрался сознательный. Есть у людей понимание вопроса и единое мнение. А представьте, если дом большой, девятиэтажка, например. Обеги всех! Или пенсионеры телевизор насмотрятся и, не вникая в детали, упираются, не хотят голосовать по каким-то вопросам. А вам надо подписи собрать. Тяжело. Но главное - проявить инициативу и упорство как самим собственникам, так и руководству управляющей организации.
Мы обошлись без экспертизы, специалист Фонда нашу крышу посмотрел и согласился, что ремонт нужен быстро. Но если б пришлось доказывать нашу правоту, думаю, потратились бы и на экспертизу. Одним словом, сложно, но можно.

Спецсчет: кому выгодно?
В Бологое ТСЖ (9 МКД) и ЖСК (3 МКД) открыли собственные счета (зарегистрированы как юрлица, сами устанавливают объем отчислений на капремонт, сами решают, когда его проводить, являются заказчиком работ и несут ответственность за их качество). 3 дома имеют спецсчета в региональном Фонде. Все остальные - в «общем котле» у регионального оператора.
Свой спецсчет позволяет контролировать поступления средств и, соответственно, планировать, когда сделать капремонт реально. Однако если дом маленький, а собираемость средств собственников низкая, вы рискуете надолго остаться без ремонта: не накопите к нужному моменту искомую сумму.
Возможно, сельским поселениям, собственникам спецсчетов, ТСЖ и ЖСК стоит объединяться на местном уровне и совместно планировать кап-ремонт?
Существует еще возможность взять кредит на капремонт, правда, на местах с такой практикой еще не сталкивались, и как это работает, никто не знает. Банкам нужны гарантии. А какие гарантии у дома, требующего ремонта?
Сторонники «общего котла», мотивируя преимущества такого подхода, говорят: вы только платите, а все заботы о ремонте возьмет на себя государство в лице Фонда. Противники этого возражают: а вы знаете, что будет через 10-20 лет в стране? Что будет с вашими деньгами у регионального оператора?

Подведем итоги
Хотим этого или нет, но за капремонт платить надо, ибо объем собранных средств влияет на количество домов, которые попадут в краткосрочный план капремонта. Между тем, по данным регионального правительства, в 2015 году около трети населения Тверской области оплату взносов на капремонт игнорировали. Следует помнить, оператор может выставить пеню или взыскать задолженность в судебном порядке.
Вместо того, чтобы попусту возмущаться, «когда до нас очередь дойдет», стоит приложить усилия, чтобы как можно быстрее воспользоваться средствами Фонда.
Чего не хватает Программе капремонта для ее успешной реализации? Необходимо провести ее корректировку как на уровне региона, так и на уровне муниципалитетов: часто выявляются нестыковки в данных региона и заявках с мест, от УК - какие дома включать и в какие сроки.
Управляющие компании не горят желанием помочь собственникам ускорить процесс капремонта, заявляя, что «мы с этого ничего не имеем, своих забот хватает». Все считают, что этим должна заниматься администрация района, но один специалист физически не сможет помочь всем.
Не хватает технических специалистов на стадии формирования заявки по конкретному дому. Сами УК или ТСЖ не всегда могут разобраться в строительных нюансах, а проконсультироваться не с кем.
Тем не менее, несмотря на все вышеперечисленное, специалисты говорят, что сделать качественный ремонт на средства, отпущенные из регионального Фонда, можно, если грамотно и ответственно подходить к вопросу.
Елена Письменчук