Перспектива капремонта наших домов

В июле в газете «Перекресток» было опубликовано два материала на тему изменений в законодательстве по вопросам капитального ремонта многоквартирных домов. Почетный гражданин Бологовского района, неравнодушный человек Виктор Александрович Иванов, ознакомившись с обеими публикациями, изучив законодательство, бьет тревогу.
По его мнению, проживающим в многоквартирных домах, управляющим организациям, общественности, органам местного самоуправления необходимо в срочном порядке определиться с выбором способа формирования денежных средств для капремонта многоквартирных домов. Иначе может быть поздно и собственники помещений могут потерять свои деньги.
Предлагаем вниманию читателей размышления и выводы Виктора Александровича.

Ни для кого не секрет, что одна из главных задач, решаемых в нашей стране, – это организация работы жилищно-коммунальной системы и капитального ремонта многоквартирных домов.
Актуальность вопроса можно проследить на примере нашего города. В Бологое 85% многоквартирных домов требуют хотя бы одного из видов капремонта. А это 703 дома из 827.
25 декабря 2012 года принят ФЗ № 271 о капремонте жилищного фонда в России. Закон очень нужный. Такой закон следовало принять 20 лет назад, тогда бы не было такого катастрофического состояния. Около 80% жилья приватизировано, то есть это наше собственное жилье, однако мы привыкли, что оно должно ремонтироваться за счет государства. У государства таких денег нет.
Теперь собственники многоквартирных домов будут сами участвовать в капитальном ремонте своих домов наряду с государством. Какова схема организации капремонта по этому закону?
Все жители России могут выбрать 2 способа формирования денежных средств для капремонта многоквартирных домов:
1. Перечисление взносов на капремонт на специальный счет, который открывается для финансирования капремонта конкретного дома.
2. Перечисление взносов на капремонт на счет регионального оператора, который из этого счета, открытого на конкретный дом, будет расходовать средства на капремонт как указанного дома, так и других домов в других муниципальных образованиях. Для этих целей в регионах создается региональный оператор в организационно-правовой форме ФОНДА. Федеральным законом предусмотрено, что таких операторов в регионах может быть создано несколько.
В Жилищный кодекс введен новый IX раздел «Организация и проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», где подробно изложены все вопросы.
Важно заметить, что 1-й способ формирования средств - открытие своего специального счета - могут избрать жильцы любого дома, независимо от формы управления - УК, ЖСК или ТСЖ.
Федеральным законом предусмотрено, что жильцы дома могут по решению собрания изменить способ формирования своих средств в любое время.
Но, приняв решение об изменении счета регионального оператора на специальный счет, открытый жильцами дома, мы, по всей вероятности, потеряем деньги, перечисленные с 01.01.14 г. региональному оператору, так как их возврат не предусмотрен законом. Из этого следует, что, выбирая способ формирования денежных средств на капремонт, нельзя ошибиться.

На основании ФЗ в Тверской области 27 июня 2013 года был принят свой закон «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области».
В законе подтверждается, что собственники жилья вправе выбрать один из 2-х способов открытия счета капремонта, независимо от формы управления домом.
В регионе предусмотрено создание одного регионального оператора. На создание, организацию его устройства, размещение и функционирование будут использоваться средства собственников жилья, что запрещено ст. 179 ЖК РФ.
Региональным законом не предусмотрено создание нескольких региональных организаций, которые могли бы действовать в крупных муниципальных образованиях, таких как Ржев, Торжок, В. Волочек, Конаково, Кимры, Бологое, Бежецк и им подобных. В этом случае можно было бы более успешно организовать капремонт, без таких огромных затрат, можно создать прозрачность расходования этих средств, понятного населению, что необходимо для успешной работы закона.
Что греха таить, казнокрадство поразило верхние эшелоны власти гораздо глубже, чем в муниципалитетах. Это нам демонстрируют СМИ каждый день, начиная с ареста губернаторов и кончая различными создаваемыми организациями на «БЛАГО» народа («Кировлес» и другие).
Поэтому жители приветствовали бы, чтобы их деньги оставались в районе - у муниципального оператора, или в УК на спецсчете в банке, или, в идеальном случае, на их отдельном счете в банке, как это будет в ТСЖ, ЖСК и им подобных.
В региональном законе прослеживается явное направление - не допустить дома, находящиеся в управлении УК, к созданию специальных счетов. У собственников нет реального времени для создания ТСЖ. Собрания нужно было бы провести сейчас - при благоприятных погодных условиях, до принятия региональной программы, которая может быть составлена при наличии сведений по капремонту общего имущества в многоквартирных домах (требования ст. 168 ЖК). Как можно составить программу, не имея сведений, сколько домов в ней будут участвовать?

Как должна быть организована работа в муниципалитетах по открытию специального счета на каждый дом по региональному закону?
1. С участием органа местного самоуправления в течение 2-х месяцев после утверждения региональной программы капремонта (должна быть утверждена до 01.10.13 г. – ст. 14 закона), то есть до 1 декабря 2013 г. во всех 827-ми домах должны быть проведены собрания по выбору способа формирования счета.
ЭТО УТОПИЯ! С 1 октября будет холодно, после работы темно. Если собрание не будет проведено, муниципалитет решит открыть наш счет сам у регионального оператора.
2. На собраниях, кроме выбора способа формирования счета, должен быть выбран уполномоченный для его открытия (ст. 44 ЖК) - физическое лицо или УК.
3. Если на общем собрании выбрали способ формирования путем открытия спецсчета, то согласно ст. 170 ЖК п.4 собрание должно определить:
а) размер взноса;
б) перечень работ по капремонту;
в) сроки проведения капремонта;
г) владельца счета;
д) кредитную организацию, в которой будет открыт счет.
Выполнить это физическому лицу - уполномоченному из числа жильцов дома (это будет, по всей вероятности, председатель совета многоквартирного дома там, где они выбраны) - НЕРЕАЛЬНО. На подготовку, выполнение этих вопросов нужны деньги, которых у таких лиц нет.
В реализации решений собрания жильцов дома таким образом очевидно должна присутствовать УК, которая займется всеми вопросами.
В статье 5 п. 3 регионального закона есть указание, что о размере взноса на капремонт сведения должны представлять УК (43 п.3 ЖК), а не физические лица.
Областная помощь в софинансировании капремонта предусмотрена всем, кроме домов, находящихся в непосредственном управлении собственников дома (ст. 24 РЗ).
4. В ст. 7 регионального закона указывается, что владелец специального счета в течение 5 дней с момента открытия счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора: сведения о способе выбора счета, копии протокола общего собрания, копии всех решений, принятие которых предусмотрено в ст. 170 ЖК, справки банка об открытии счета.
Так кто же владелец специального счета? В ст. 167 п. 6 ЖК указано, что это уполномоченный, выбранный собственниками дома для открытия спецсчета. На этом владельце лежит и много других обязанностей.
Если будет выбран уполномоченный для открытия спецсчета, то здесь потребуется помощь юристов в оформлении документов.
Как-то в разговоре с руководителем Оценочно-правового центра Новиковой Н.А. я задал ей этот вопрос.
«Да, - ответила Наталья Анатольевна, - мы можем заняться оформлением этих документов не только по вашему дому, но и по другим домам города, которые пожелают открыть специальный счет на капремонт своего дома, а также оказать помощь в создании ТСЖ».
Открытие счета могут взять на себя УК – и это самое реальное решение вопроса в наших условиях. Законом не запрещается это делать. УК же должны производить и все нужные операции по этим счетам – таково мнение жильцов, с которыми я разговаривал.
Если будет предоставлено право жителям многоквартирных домов (в лице совета многоквартирного дома) распоряжаться только им самим этими счетами (решать, когда, какие работы производить в первую очередь), тогда закон будет работать. Вся отчетность должна быть предоставлена в УК.
При внимательном изучении регионального закона приходишь к мысли, что в его реализации будет весьма много проблем, требующих колоссальных затрат, помимо выделения средств на капремонт.
Так, в ст. 10 п.3 прописано, что региональный оператор «привлекает подрядные организации, заключает с ними договоры, обеспечивает подготовку задания на оказание услуг... и при необходимости подготовку проектной документации на проведение ремонта». Позвольте, это же большие деньги, и составление сметы требуется всегда, а не в случае необходимости.
Чтобы иметь план, что и когда ремонтировать, надо знать состояние объектов, объемы ремонтных работ, которые отражаются в смете на капремонт.
Составление сметы стоит уйму денег. Такую работу город проделал в 2011 году, составив на каждый дом по каждому УК (где имеется доля муниципалитета) проектно-сметную документацию. Было затрачено 980 тыс. руб для того, чтобы нас включили в областную программу капремонта. С 2009 по 2011 годы было отремонтировано 23 дома. Документация действительна один год. Теперь это макулатура.

Региональный закон №453 от 27.06.2013 г. противоречит ФЗ №271 от 25.12 2012 г. Он ущемляет, например, право жильцов многоквартирных домов иметь свои счета у другого, удобного им, регионального оператора. Как я уже отметил, для нас, жителей Бологовского района, было бы решением проблемы капремонта создание регионального оператора в МО «Бологовский район». Есть и другие противоречащие решения вопросов.
Я предложил председателю общественного совета при администрации района Смирнову А.А. рассмотреть решение вопроса об организации капремонта в нашем районе на заседании совета, где могут быть приняты предложения о дополнении и изменении к региональному закону, не противоречащие федеральному законодательству, и направить их в Законодательное собрание Тверской области.
Сама администрация в силу известных причин этого делать не будет.

А каково мнение специалистов на этот счет? Они были бы весьма полезны при выработке рекомендаций, принимаемых на общественном совете.
Если все мы проявим безразличие сейчас к решению этих вопросов, жаловаться нам придется только на самих себя.
Назрел вопрос принять и узаконить на местном уровне положение «О совете многоквартирного дома», так как он будет единственным органом управления многоквартирным домом со стороны собственников жилья. Но об этом в следующий раз.
С уважением,
В.А. Иванов